서울남부지방법원 2023타경127003

2023타경127003
마곡동 슈베르트빌 401호

소재지 서울시 강서구 양천로30길 70 슈베르트빌 제4층 제401호
물건종별 다세대(빌라)
경매구분 강제경매
대지권 19㎡(5.75평)
건물면적 29.54㎡(8.94평)
사용승인일 2020.08.20.

소유자 남ㅇㅇ 외 1명
채무자 남ㅇㅇ 등
임차인 이ㅇㅇ

 

부동산경매 권리분석

이 물건의 포인트는
대항력 있는 선순위 임차인과
주택도시보증공사의 대항력 포기이다.

2023.05.09.자 임차권 등기를 한 이ㅇㅇ님은
전세금 299,000,000원의
대항력이 있는 선순위 임차인이다.

일반적인 경우라면
2억9천9백만원의 전세금을 인수해야 하기 때문에
끝없이 유찰되다가

임차인이 우선매수권을 사용하여
소유권을 취득하거나

※임차인 우선매수권 : 
세임자가 살고 있는 주택이 경매에 넘어가 제3자에게 낙찰될 때, 세임자가 해당 낙찰 금액을 법원에 내면 우선 매수할 수 있는 권리
(공유자우선매수권과 비슷하다.)

법원에서 경매를 기각하는 것으로 끝난다.
※무잉여에 의한 경매취소
(민사집행법 제102조 남을 가망이 없을 경우의 경매취소)

하지만 이 물건은 다르다.

임차인은 이미 임대차기간 종료 후
임차권 등기를 하고 전출한 뒤

전세보증금반환보증에 따라 
전세금을 모두 반환받아 가고

현재 해당 호실은 
공실일 것으로 보인다.

주택도시보증공사는
임차인이 점유를 이전한 후
강제경매를 개시하고
해당 임차인의 지위를 승계하여 권리신고 및 배당요구를 하였다.

그리고 가장 중요한 것은
주택도시보증공사가 대항력을 포기한 것이다.

‘특별매각조건 : 임차인 및 주택임차권 승ㄷ계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각’
이라고 되어 있다.

즉,
낙찰자가 2억에 낙찰한다면
그 2억에서 배당받아가는 것에 만족하겠다는 
의미이기 때문에

전세금 2억9천9백만원을 
낙찰자가 인수하지 않아도 되는 것이다.

 

마곡동 슈베르트빌 교통 편의성

해당 물건은
9호선 신방화역과 9호선 및 공항철도 마곡나루역의
중간에 있고

지하철역이 도보로 10분 정도 거리라서

교통도 나쁘지 않고
(버스 노선은 별로다.)

주변이 마곡엠밸리 대단지가 있어서
생활 인프라도 괜찮은 편이다.

그래서 눈여겨 보고 있었다.

 

마곡동 슈베르트빌 시세

마곡동 슈베르트빌 
3층 같은 평수가 2억9천9백...

빌라는 
전세가와 매매가가 너무 딱 붙어 있어서
임차인이 위험한 것 같다.

 

주변 빌라 시세 (1) 동서그린뷰

바로 옆에 
마곡동 동서그린뷰가 있는데

여기도 근래 비슷한 평수가
2억 8천에 나갔다.

 

주변 빌라 시세 (2) 웰스파크빌

마곡동 웰스파크빌은 

마곡동 슈베르트빌보다
위치가 더 좋은데

사용승인일이 2015.09.02.로
연식은 좀 더 많다.


비슷한 평수가 없어서

같은 층수로
대충 비교 계산해보니

마곡동 슈베르트빌 2020년
29㎡ 299,000,000 = 10,310,344

마곡동 웰스파크빌 2015년
57㎡ 380,000,000 = 6,666,666

슈베르트빌이 아무래도 더 비싸더라.


실거주까지 생각하다보니

내 입장에선 
내부는 싹 뜯고 올인테리어해서 들어가면 되니까

출퇴근 편의성이 좋은
웰스파크빌이 더 마음에 드는데

사람들 생각은 다른가보다.

 

주변 빌라 시세 (3) 마곡미라클

네이버 부동산에서
비슷한 평수의 매물은
마곡동 마곡미라클 1개가 나왔는데

3층에 2억4천5백...
나쁘지 않았다.

위치도 좋았다.

 

집품 시세 및 거주 리뷰

집품에서 확인해보니
전세는 2억 초중반대로 맞출 수 있어 보였다.

 

블로그로 본 내부

https://blog.naver.com/mailike/222131220649

신축빌라 분양광고를 많이 하다 보니

조금만 찾아 보면
네이버 블로그나 카페를 통해
경매물건의 내부구조를 확인할 수 있다.


동네라서
지나가다 임장할 수 있는 곳이지만

아직 한 번 더 유찰을 기다리는 상황이라
움직이지 않은 상태로

인터넷을 통해 사전조사를 했다.

 

결론

한 번 더 유찰되는 3회차에
1억 후반~2억 초반 정도에 들어가려고 했는데

2회차에
261,520,000원으로 낙찰이 되버렸다.

시세가 2억 후반~ 3억 초반 대이기 때문에
2회차 낙찰은 생각지 못했다.


마곡동 슈베르트빌 정도의 위치, 크기, 연식 정도면
2억 중반대의 전세를 맞출 수 있어 보여서

내가 원하는 대로
1억 후반~2억 초반에 줍줍했다면

취득세, 인테리어비 등을 모두 처리해도
무피가 아니라 
플피까지도 가능했을 거다.

아쉽다.